●総会決議が必要か？理事会決議だけでよいか？
マンションのほとんどのことは、総会で決まります。これに対し、理事会で決めれることは、（限定的）です。例えば、滞納者への法的措置や緊急時（地震時等）の判断等、もちろんマンションの　規約　によりますが、スピーディーな対応が求められることに関しては、理事会で決めれます。それ以外のほとんどのことは、理事会で考えた案を総会に上程し、総会で可決されて、決まるのです。
又、よくるのは、総会で可決されたものを、進めて行くのが、理事会の役割ですが、理事会内で反対意見が出て、議論が後戻りすることが、ありますが、基本NGです。

●理事会（理事長）が断り方を知らない。
例えば、管理会社を入れない、自主管理マンションも、工事や保険、点検等は外注業者が行います。管理会社に委託しているならなおさらです。
例えば、大規模修繕工事を控えて、５社程度の施行会社（工事業者）に見積もりをとったとしましょう。施行会社はほぼ、営業経費、見積もり作成経費等のお金が相当かかっているのが普通です。５社見積もりを
とれば、当然、４社は（落選）になります。これは仕方ありません。
ただ、多いのは、管理組合・理事会（理事長）が丁重に、４社に対して、誠意をもってお断りを入れる。ということが「できてない」ケースが多いのです。中には、お断り　すら入れず。「放置」なんてのも
ざらにみられます。
私、個人的にはこういう管理組合は、最終的に、管理会社、及び業界全体から、愛想をつかされる可能性があると思います。大体が、このマンション管理業界自体がストック型ビジネスと言われる。「儲からない」
業界です。実際に、管理会社がマンション管理から、完全撤退することは、いくらでも起きています。要するにあまり、魅力　が無いのです。
やはり、管理組合・理事会（理事長）はも少し、「付き合い方」を再考する必要があります。

●専門委員会の意見が強い。
ある程度の規模のマンションでは、理事会とは別に「専門委員会」を設置しています。呼ぼ方は、修繕委員会だったり、様々ですが・・。位置づけは、専門委員会はあくまでも、理事会の下の組織です。ここを
よく理解しておく必要があります。理事会の方が「立場が上」です。
通常　輪番で回ってくる理事会とは違い、専門委員会は比較的そのマンションでも「知識や知見のある人」が中心になって構成されるケースが多く。ややもすると、理事会より意見が「強く」なってしまうことが
よく見られます。又理事会と専門委員会が「対立」しているケースもあります。これでは、本末転倒ですね。
こういうことを防ぐためには、専門委員会は、例えば、大規模修繕工事が終わったら、解散させる。
あるいは、理事の負担になりますが、専門委員会と理事を兼務することで、両者の「風通し」を良くしておくことなどが、重要です。
何度も繰り返しますが、「理事会の方が立場が上」ですから、気に入らなければ、専門委員会をなくせば良いのです。