FAQ

理事会役員のなり手不足はどうしたら良いですか？

「茶菓を出す」「女性の参加」「ミニ勉強会（約5分）」など、参加しやすい環境を設けると良いでしょう。
また、奥さんやお子さん、マンションに住んでいない区分所有者も理事になれるよう規約改正をしておきましょう。

管理会社のフロント担当者の対応が悪くて困っています。

個人の意見ではなく、理事会の意見として管理会社にクレームを入れるようにしましょう。
それでも改善が見られない場合は、担当者交代を管理会社に申し出てください。

管理規約や使用細則を変更したいのですが、どうしたらいいですか？

可能であれば、マンション管理士などの専門家に依頼し改正案を作成したほうがいいです。
さらに、専門家にアンケート調査や住民説明会を行ってもらいましょう。
そこで出された意見をまとめて総会決議で決議します。
規約改正は特別決議に、使用細則は普通決議になります。

修繕委員会の設置は必要ですか？

大規模修繕を控えている状況ならば必要です。
ただし、あくまでも理事会より立場は下という認識をしてください。
また、大規模修繕が終了したら、ただちに解散しましょう。

騒音問題はどんな解決法がありますか？

騒音問題は意見が主観に偏りがちです。
まずは当事者同士での話し合いから始めましょう。
当事者同士の話し合いで解決しない場合、両者の意見を聞き理事会により妥協点を提案してください。

管理費、修繕積立金の滞納に困っています。

3ヶ月目までは「書面」「電話」「訪問」による催促を行ってください。
半年ほど経っても改善されない場合、厳しい手段を考える必要があるでしょう。
ですが、その前に滞納者に親身になって寄り添い耳を傾けることが大切であり、それで解消されるケースが多くあります。
ただし、連絡がつかない場合や悪質だと感じた場合など、最終手段として内容証明、そして訴訟という手段が必要になるでしょう。

ペット問題の解決はどうしたら良いですか？

ペット問題は本人同士で話し合うと気まずくなってしまいがちです。
なので、まずは理事会に相談してみましょう。
例えば、マンション内にペットクラブなどを設けてみるという手段があります。
当然、ペット不可のマンションでペットを飼育していた場合は規約違反になります。
ただし、ペットは物と違い放り出すというわけにはいかないので。理事会で1代限りの飼育を特別に許可するケースが多いです。

修繕工事の提案がきていますが適正価格で発注されているか不安です。

小規模な修繕程度ならば管理会社に一任しても良いと思います。
ただし大規模工事の場合は費用が多額になるため、管理会社ではなく管理組合が別途に見積りを取ったほうが良いでしょう。
インターネットや業界紙に公募を出す方法もありますが、その際は金額だけで決めると失敗してしまうかもしれません。
会社の規模、有資格者数、実績などの情報から比較して慎重に決めてください。

総合議事録は誰が保管したら良いのでしょうか？また、閲覧を求められた場合の対処もおしえてください。

総合議事録の保管は原則として理事長保管になります。
また、利害関係者から閲覧の請求があった場合、正当な理由がある場合を除いて閲覧を拒否してはいけません。

管理員の対応が悪いとのクレームはどうしたらいいですか？

人の意見はそれぞれ違うので、他の住民の意見も聞く必要があります。
理事会で住民の意見を集め、悪い意見が多いようでしたら理事会から管理会社にクレームを出してください。
理事会からクレームを入れることで、管理会社が管理員に注意をしてくれるはずです。

独立系のマンション管理会社とは、どういう意味でしょうか？

マンションを分譲する事業主を親会社に持たない管理会社のことを言います。
それに対して、事業主を親会社に持つ管理会社のことをデベロッパー系と呼ばれています。

新築マンションを購入したばかりです。管理会社から長期修繕計画案が示されましたが、新築時から大規模修繕のことを考える必要があるのでしょうか？

マンションは年月の経過とともに必ず劣化が進み、機能低下は避けることができません。
長期間にわたって建物の状態を良好に維持するためには、計画的な修繕が不可欠です。
新築時から、修繕計画を立てて、将来の大規模修繕に備えることが重要です。

【他にもこんな質問が寄せられています。】
・専有部分のリフォーム制限があり、予定していたリフォームができない。
・共用部分は禁煙と聞いていたが、バルコニーの喫煙は禁止されていなかった。
・駐車場の空きがあるが、重量の制限があり駐車することができない。
・入居後、想定していなかった積立金の大幅な見直しがされた。
・ペットの大きさ（体重・体高）に制限があり、理事会に呼び出された。
・住んでいるマンションのエレベータや電気室が水没し、しばらく水も電気も使えなくなってしまった。

マンション購入を検討しています。マンション販売会社から、月々の管理費と修繕積立金のほかに、一時金として修繕積立基金が必要だと説明を受けました。修繕積立金と修繕積立基金の違いを教えてください。

大規模修繕工事は多くの費用を伴う為、あらかじめ計画的に蓄えておく必要があります。そこで修繕工事にかかる費用を毎月あらかじめ徴収していくものを修繕積立金と言います。
これに対して修繕積立基金とは、修繕積立金に充当するもので、近年では入居時に徴収するマンションが増えています。

総会で議案が可決されました。私はこの議案に反対したのですが、従わなければならないのでしょうか。

管理規約で、総会議決事項が定められている事項については、総会で決定します。住民は総会決議を守る必要があります。

管理組合とはどのような組織で、何をするのですか？

建物や敷地、付属設備などを良好な状態に保ち、円滑な共同生活を維持するために必要な様々な事項が含まれます。
総会や理事会などで基本的な方針や審議を決定し、あとは管理会社に委託するケースが多いです。

組合員の資格、権利、義務はどのような内容ですか？

区分所有者は全員組合員で、脱退することはできません。総会の決議に加わる権利と供に、管理規約などを守り、管理費などを負担する義務があります。

総会を開くためには、どのような手続きをとればよいですか？

毎年１回通常総会を開きます。この時期以外に審議したいことがある場合は、臨時総会を招集します。
総会日の少なくとも２週間前までに組合員に通知する必要があります。

総会に区分所有者の代理人としてその配偶者が出席しても良いですか？

同居している配偶者であれば、委任を受けて出席することが可能です。

総会の特別決議には組合員総数と議決権数の各４分の３以上の賛成が必要と聞いていますが、どのようなことが対象となりますか？

管理規約の制定、変更、廃止や敷地及び共用部分の変更などです。

理事会はどのような役割を果たすのですか？

管理組合運営に必要な方針を検討、策定し、総会決議を具体化するために活動をします。

理事長はどのような仕事をするのですか？

理事長は管理組合を代表し、決められたことを実施します。対外的には契約の終結や交渉も理事長名で行います。

監事はどのような役割を果たすのですか？

監事は理事会に出席し、必要があると認めるときは意見を述べなければなりません。
又、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければなりません。

当マンションでは、居住している区分所有者が少ないですが、居住していない区分所有者は理事になれるのですか？

できれば居住している人が理事になった方がいいですが、居住していない区分所有者に理事になってもらうことも可能です。

規約の一部を今のマンションの実情に合わせて変更したいのですが？

法令に違反していない内容であれば、総会の特別決議を経て管理規約を変更することは可能です。

マンションの賃借人にもルールを守らせたいのですが、どうしたらいいですか？

入居する際などに、管理規約や使用細則を渡し、これを守る義務があることを伝えるといいです。

隣のバルコニーとの隔て板の前に物置を置いている住民がいます。どうしたらいいですか？

規約や使用細則に基づき、組合として撤去を求めるといいでしょう。

バルコニーに衛星放送のアンテナをつけている住民がいるのですが、どうしたらいいですか？

バルコニーに設置することは原則禁止です。それでも希望の多い時は、管理組合で衛星放送用のアンテナを設置することも一つの方法です。

漏水事故が起きやすいのは、どういう場合が多いですか？

漏水は比較的発生しやすい事故です。損害を保険などでカバーした場合でも、住民間に心理的なしこりが残ることもありますので、事故発生防止努力が大切です。

（専有部）
①洗濯機の給水・排水ホースの外れ
②トイレに異物を流したことによる詰まり
③バルコニーの排水口の詰まり
④断水時の蛇口の閉め忘れ

専有部分のリフォームをする人が増加傾向にあります。管理組合として、対策を立てておいた方が良いですか？

リフォームが適切に行われるように、リフォームをしようとする人は事前に理事長に届けを出し、理事会で承認を得ることを使用細則で定めた方がいいでしょう。

居住者の引っ越しの時、どのようなことに配慮すればいいですか？

引っ越し作業で廊下やエントランス、エレベータなどが傷つかないように養生することや、居住者に使用細則等を守らせることが必要です。

自転車が多くなり、自転車置き場からあふれるようになってきました。どうしたらよいですか？

すでに使用されていない自転車がある可能性もありますし、世帯当たりの台数を決めるなどの対策を考えます。

共同生活のルールを守らない居住者がいる場合、どうしたらよいですか？

口頭や文書などの注意をし、それでも改善されない場合は、理事長が勧告や指示をします。
それでも改善されない場合は、総会決議により法的措置を考えます。

賃借人が退去し、住戸を使用していないので、管理費等を支払わないという区分所有者がいます。どうすればよいですか？

区分所有者は住戸等の使用状況に関わりなく、管理費等を納める義務があります。根気よく督促するべきでしょう。

組合の一般会計が赤字になってきたので、修繕積立金を取り崩して補填することはできますか？

修繕積立金は将来の大規模修繕工事に備える性質のものです、一般会計の赤字を補填することは良くありません。

管理費、修繕積立金等を滞納している組合員には、どのような方法で督促をするのですか？

管理会社が文書や電話、自宅訪問による督促を行っても、納入されない時は、別途法的措置も含めた対応が必要になります。

管理費等を滞納している住戸が競売されることになりました。未納分の管理費等を回収することはできますか？

競売の配当を受けることは難しいのが普通です。住戸を新たに購入する人に請求することになります。

防火管理者を選ぶ必要がそうですが、どういうことですか？

５０人以上のマンションでは、防火管理者を選び、消防計画を作成したり、消防訓練などを行うことが義務づけられています。
ただしあくまで防火の責任者は理事長になります。

台風の時は、どんな点に注意すべきですか？

バルコニーからの漏水、高層階からの落下物などのリスクが高くなりますので、理事会として住民に注意を促す必要があります。

地震対策はどのようなことをすればよいですか？

管理組合として、非常用の備蓄品等を準備しておいた方がいいでしょう。

管理組合で加入したほうがいい保険はどのようなものがありますか？

建物の共用部分にかける火災保険や、他の住民に損害を与えたときに補償する個人賠償責任保険等があります。
ちなみに地震保険の管理組合の加入率は３割程度です。

長期修繕計画は何年ぐらいを想定して作成するものですか？

計画期間が３０年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれることが望ましいです。（ただし、当然３０年先は誰も予測できません）

修繕積立金の資金計画等は、どのくらいの期間で見直しする必要がありますか？

長期修繕計画を作成してから、おおむね５年毎に行うことが理想です。

大規模修繕工事は新築後何年で実施したらよいでしょうか？

一つの目安として国土交通省の示しているガイドラインでは、１２年程度ごとに行った方が良いとされていますが、立地条件や資金状況などにより適切な時期は異なります。

大規模修繕工事の前に建物診断が必要なのはなぜですか？

建物の劣化状況を詳細に把握することで、工事の実施時期や適切な工法を判断することができます。

大規模修繕工事の費用に対して、修繕積立金が不足する場合はどうしたらよいですか？

区分所有者から一時金を徴収するか、金融機関からの借り入れをするか、修繕積立金がたまるまで工事を先延ばしたりします。

管理組合としてできるコミュニティ形成活動はどんなものがありますか？

画像にまとめましたので、下の画像をクリック(またはタップ)してご覧ください。