日本のマンションの実に９割以上がブラックマンション化の危機にあり、長期修繕計画が破綻する計画になっています。私は「破綻」という少し過激な言葉を使っていますが、これは今後修繕積立金を値上げしなければ大幅に資金不足になる長期修繕計画表のことを指しています。又そういうマンションのことを「破綻」マンションと呼んでいます。これまでの私の経験の中で、健全な長期修繕計画表のマンションを見たのはほんのわずか一握りです。９割ががたは確実に「破綻」する計画になっているのです。この長期修繕計画表健全化させる対象は二つしかありません。「収入を増やす」「支出を減らす」という２つだけなのです。管理会社は必ず「収入を増やす」提案をしてきます。言い換えれば、管理会社は「支出を減らす」提案ができないのです。管理会社と管理組合はある意味「利益相反」の関係にあります。管理会社のフロントは当然サラリーマンですから、会社の利益を重視しなければなりません。そのフロントから管理組合に「支出を減らす」提案が出てくるはずもなく、長期修繕計画の見直しプランとして「修繕積立金の値上げ」か「一時金の支払い」あるいはその併用プランとして、「収入を増やす」提案だけが出てくるのは当然です。管理組合としてもコスト削減の提案を管理会社に望んではいけません。

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