CASE STUDY

豊橋 A管理組合 様25戸 大手管理会社委託

どんな問題がありましたか？

・外部区分所有者が多い。
・管理コストや理事の負担に加えて、長期滞納者がいたりして…。
・大規模修繕を控えてこのまま自分たちでやるのは不安…。

なぜ坂口恵一マンション管理士事務所を活用しようと思ったのか？

色々な問題を抱えているので、管理組合全般の相談に乗ってくれる坂口さんを選択しました。

長期滞納問題

裁判や強制執行などの法的措置をサポートしていただき、おかげで未収金は０になりました。

その他

EV更新、管理規約の改正、修繕積立金の改正、長期修繕計画の整備などを提案していただきました。

岡崎 B管理組合 様88戸 大手管理会社全面委託

どんな問題がありましたか？

・理事会だけでは判断できない。
・管理会社は基本管理会社の利益を優先する。
・管理組合側に立ったアドバイザーがいない。
・長期滞納など管理会社の委託範囲を超える問題とか…。

坂口恵一マンション管理士事務所から、どんなサービスを提案されましたか？

理事会で正しい判断ができるようアドバイスしていただいています。
管理組合側の立場に立った相談相手が身近にいてくれることは心強いです。

大規模修繕が近づくにつれて…。

理事会と修繕委員会会合の勉強会を開催していただきました。
そのほか、設計事務所、管理会社、管理組合の調整役をやっていただきました。

浜松 C管理組合 様90戸 大手管理会社全面委託

なぜ大規模修繕のコンサルに、坂口恵一マンション管理士事務所を活用しようと？

過去の大規模修繕は全て管理会社にお任せスタイルでしたが、金額の妥当性や施工品質など何点か不満がありました。

坂口恵一マンション管理士事務所から、どんな提案を受けましたか？

いきなり大規模修繕工事の実施計画を進めるのではなく、まずは建物の状況を把握し長期修繕計画の再整備を提案されました。
その後、資金計画を考えて合理的な大規模修繕工事を実施することを提案されました。

他に坂口恵一マンション管理士事務所を活用しようと考えた理由は？

長期にわたる管理組合の運営計画や資金計画。
そのほか日常の管理における問題などを考えお願いしました。

他に坂口恵一マンション管理士事務所から何か提案を受けましたか？

工事業者の選び直しを提案していただき当初の価格よりも3000万円ほど安く受注することができ、大変助かっています。
管理コストは年間200万円以上削減することができました。
その分を修繕積立金に振り替えて修繕積立金の値上げ幅を抑える提案もしていただきました。

名古屋 D管理組合 様83戸 管理会社全面委託

どんな問題がありましたか？

小修繕の説明不足やトラブル対応等不満が蓄積、将来への危機感が・・・

業務依頼した結果はどうでしたか？

現在の管理仕様を落とさずに約19％のコスト削減を実施
修繕積立金の値上げを抑えられる見込み。

その後のお付き合いはいかがですか？

無事管理会社変更し、新たに顧問契約へ・・・

要望などがあればお聞かせください？

比較的若いマンションだが、逆に本業や家族で忙しいので、無駄なお金を使わない為にも、適切なアドバイスを貰うといいと思います。

岡崎市 H管理組合 様82戸 管理会社全面委託

どんな問題がありましたか？

抽選で理事長になってしまい、正直どうなるかと思いましたが、理事長という立場上「何もわかりません」「修繕委員会に丸投げ」というわけにもいきません。
坂口さんのおかげでプライベートに大きな影響を及ぼすことなく、何とかこなせました。
管理会社さんも「公平な立場でアドバイスいただける、マンション管理士さんなら、自分たちにとってもありがたい」と仰っていました。

なぜマンション管理士を起用しようと思ったのですか？

大規模修繕工事の実施を控えていたことや、複数の滞納問題があったので、専門家の力を活用し、早く対応しようと考えました。

理事長となると、やはり大変ですよね？

はい、思った以上に大変でした。（苦笑）
業者とのやり取りや判断には、ある程度専門的知識が必要ですし、人間関係にも、気を使わないといけないので、坂口さんという相談相手がいつも身近にいることは大変心強く感じました。

管理会社に相談することはないのでしょうか？

いえいえ、そんなことはありません。しかし管理会社に発注することもありますし、管理会社の業務内容のチェックを管理会社にお願いすることもできません。
そういうことは坂口さんのような外部専門家に相談することになります。
滞納問題のような管理会社の委託範囲を超えることもそうですよね。

大規模修繕工事はどうでしたか？

大規模修繕工事が近づくにつれて、理事会や修繕委員会などの仕事量も増えて、大変だと思いましたが、坂口さんに、設計事務所、管理会社、管理組合の調整役もやっていただいて、とても助かっています。

豊川 Y管理組合 様78戸 管理会社全面委託

初めての大規模修繕工事ということですが、準備はどのように進めていましたか？

現在当マンションも築13年目を迎えていますが、7年目を過ぎたころから、理事会の中で大規模修繕工事をいつ頃にしたらよいか？討議議題に乗りました。
管理会社に相談したところ、理事会だけでは大規模修繕工事を進めることは負担が大きいので、専門委員会を立ち上げて進めた方が良いのではという助言がありました。

管理会社から助言を受けてどのようにしましたか？

助言に従って専門委員会を立ち上げることにしました。
専門委員会を立ち上げるにあたり、理事会の中から委員を出すことが決定し、私が前理事長を経験していましたので、必然的に大規模修繕工事の専門委員をやることになりました。

大規模修繕工事の知識はお持ちでしたか？

いえいえ（苦笑）。
ですからどのように事業を進めて行けばよいかなどの知識を得るために、数年前から大規模修繕工事に関する、勉強会やセミナーに参加して、自分なりに準備を始めていました。

修繕という言葉が誤解を招きやすいですよね…

新築なので、汚れが酷かったわけでもないですし、見えない部分はよくわかりませんよね。
しかし多くのセミナーに参加していくうちに、マンションの維持管理は数十年単位で考え、大規模修繕工事を計画的に実施するほうが、資産価値を適正に維持することがわかり、「目からうろこ」でした。

修繕委員会はその後、どうなりましたか？

通常総会で修繕委員会理解者の立ち上げが正式に承認されました。
理事代表で私が委員になり、他は立候補を募りましたが、立候補者はおらず、現役時代に建設会社に勤務していた。
区分所有者を含む、他の2名の方にお願いし、合計3名で大規模修繕委員会がスタートしました。少し、寂しいスタートです（苦笑）

最終的にどの発注方式を選択しましたか？

他のマンションの理事長の話を聞いたことや、勉強会やセミナーに参加した時に多くの講師が大規模修繕工事は「設計監理方式」で進めるのが良いと説明していたこともあり、そしてまずは設計事務所の選定作業に入る準備を進めていました。

なぜ坂口マンション管理士を活用しようと思ったのですか？

設計事務所と違い、坂口さんは「大雑把に言うと」管理組合のすぐ隣にいてくれるよき相談相手であり、理解者であり、指導者であり、支援者といった感じでしょうか？
当たり前ですが設計事務所と業務は全く異なっていました。
本来管理組合自身で行うべき業務であり、自分たちだけでできる場合はマンション管理士はいりません。
でも、自分たちだけでは難しい、又はできないことはないけど、それだけの時間を割くことが難しいという場合は、マンション管理士である坂口さんのような外部専門家を起用することは費用対効果も含めてありだと思います。

豊橋 O管理組合 様107戸 管理会社全面委託

理事会が直面する問題とは？

理事長就任後に気が付いたのは、多額の管理費等の滞納問題でした。入居後間もないのに、その金額がなんと200万円を超えておりました。又理事会が形骸化していて、理事会を開催しても出席してくれる理事が少なく、自主性のある運営ができず、すべて管理会社に任せきりの状態となっていました。

ご依頼の内容と結果は？

管理コスト削減については、具体的な根拠を挙げながら、管理会社と交渉してくれました。
その結果年間で50万円のコスト削減につながりました。そして従来駐車場収入の50％を管理費会計に回していたのですが、100％修繕積立金会計に振り替えることが可能になりました。

滞納問題は解決できたのでしょうか？

今後管理組合は滞納に対しては断固たる姿勢で挑むことを明示するところから始めました。そのうえで悪質な区分所有者に対しては裁判を実施し、裁判所での和解や強制執行による、給料差し押さえ等も実施して成果を上げました。さらに行方不明となっている長期滞納者には、区分所有法59条による競売申し立てを行い、管理費等に関しても、損害遅延金を含めて全額回収することが出来ました。

その他に何かあるのでしょうか？

その他には管理規約の改正、鉄部塗装工事、防犯カメラの設置など、全面的にサポートしてくれました。

西尾 P管理組合 様58戸　管理会社全面委託

顧問契約を採用する前の状況をお聞かせください。

当管理組合は組合活動への関心が低く、又、役員の引き受けを嫌う区分所有者も多くて、組合創設以後からずーと理事会運営に苦労していました。私は理事長を務めましたが、就任当時は管理会社に丸投げ状態だったので、問題を掘り下げるたびに、驚愕するような事実が次々と発覚し、絶句する毎日でした。私もマンションについては全くの素人でした。
1年目は独力で何とか運営をしましたが、2年目以降に理事会の継続性、安定運営を考えたら、素人集団である管理組合で運営するのは無理と考え、知人から坂口マンション管理士を紹介していただきました。

顧問契約を採用し、どんな成果が得られましたか？

今案では、問題抽出、調査、検証、決定、契約交渉まで全部管理組合でやらなければならず、多大な負担となっていました。このうち決定以外の部分を坂口さんに肩代わり頂けたので、理事会運営も非常に効率が良くなり、スムーズに進むようになりました。又、プロがサポートしてくれるとあって、役員も安心と自信のもとに理事会に参加することができ、理事会の雰囲気も前向きになったと感じています。
もちろん、各種保守費の」削減など、コスト面での成果も得られました。又、特に重要なのは、理事会運営は、知識や経験よりも、「合意形成」が重要であることを教えていただきました。

蒲郡 R管理組合 様30戸　大手管理会社全面委託

管理費削減のコンサルを、採用する前の状況をお聞かせください。

元々30戸という小規模の割に、大手の管理会社が入っていて、友人に聞いても「管理費が高い」と指摘されていましたが、住民に関心が無く、又「大手管理会社だから、管理費が多少高くても安心を買いたい」「管理会社を変更したら不動産の価値が下がるのではないか？」という意見もあり、どのように解決すればよいのか？解らない状況でした。

管理費削減のコンサルを採用し、どのような成果が得られましたか？

坂口さんに入ってもらって一番よかったのは、無関心な住民に、関心を持たせてくれ、ネガティブな住民に、わかりやすく説明して、住民が一つの方向にまとまったことです。まとまらないと、管理費削減のプロジェクトが進みませんでした。最終的に大手管理会社から、別の管理会社に変更して、エレベータの保守費用、保険料等も合わせると、70万円近くの管理費削減ができ、破綻見込みであった長期修繕計画の改善のめどがたち、新しい管理会社にも不満が無い状態です。

豊橋 S管理組合 様54戸　管理会社全面委託

概要

管理会社から提案された、2000万円の借り入れ、紹介された施工会社からの横並びの工事見積もり金額に、総会は粉砕。この状況打開に外部の専門家が必要と判断しましたが、管理会社と余計なトラブルを起こすことなく、管理組合主導で借金もせず、予定内に収めることができ、本当に良かったです。 第１回目の大規模修繕工事を控え、管理会社主導で進めていた状況から、急遽マンション管理士を起用することにしました。管理会社との関係がこじれる一方、理事長として大規模修繕工事を主導しなければならない重圧の中、坂口さんにサポートを受けながら重責を果たされた、その過程や経緯を問いました。

なぜ、大規模修繕工事のコンサルを外部の専門家に相談しようと思ったのですか？

私どものマンションは、第一回目の大規模修繕工事を計画していましたが、進め方が良くわからないこともあって、当初は管理会社にリードしてもらう方法で進めていました。ところが組合員に十分な説明もなく、総会の議案に大規模修繕工事の提案が上がってきました。しかも、その内容は、現在ある修繕積立金ではできない内容で、約2000万円の借り入れをして行うというものでした。又、管理会社の下で実際に工事を行う施工会社については3社から見積もり金額が提示されていましたが、3社ともほぼ横並びの金額で、その妥当性については、素人の私たちが見ても、おかしいと思うような状況でした。

その後どうなったのですか？

当然総会は粉砕し、結局その議案は継続審議として流れてしまいました。それを受けて、私は翌年理事長に就任しましたが、このような状況を打破するには、管理会社にお願いするのではなく、管理組合の立場でコンサルをしてくれる外部の専門家を起用したほうが良いと考えました。

坂口マンション管理士に相談した結果はどうでした？

電話で何度かやり取りをした後、管理組合にきていただいて有料で約1時間の勉強会を実施しました。勉強会の中では、大規模修繕工事の言費や進め方、発注の方法、建設業界の事情なども解りやすく説明頂いたので、出席した組合員からも好評でした。そして坂口マンション管理士へ依頼した場合の報酬などを説明してもらい、おおむね納得できたので、臨時総会を開催し、コンサルを坂口マンション管理士に依頼し、大規模修繕工事は「設計監理方式」で進めることを決議しました。

契約後の業務内容はどうでしたか？

坂口さんには、設計事務所の選定と、施工会社の選定までをお願いすることにしました。設計事務所の選定は5社ほど推薦していただきました。全社に見積もりを依頼し、金額、実績、ヒアリングなどを参考にして、決定しました。比較一覧表の作成を坂口さんにやっていただきました。私たちはその資料をもとにヒアリングを行ったときの印象などで、選定することができ、大変助かりました。又、工事業者の選定は公募で行いましたが、談合防止のため、業者の選定は管理組合主導で実施擦ることとし、業者の見積もり提出が終わるまでは、設計事務所にも伏せて実施することとしました。いずれも坂口さんのアドバイスによるものです。もちろん応募してきた施工業者の比較表作成や見積もり依頼する業者の選定に関するアドバイスは設計事務所ではなくすべて坂口さんにやって頂きました。