盆休みで時間があるので、ブログでも書きます。
①成功報酬制・・・全国の開業マンション管理士で、成功報酬でやっているのは、私の知る限りでは、東京で　１社　のみ。
何となく、わかると思いますが、マンション管理士の業務は、全く簡単に解決できる相談事も、主に入居したての若い女性組合員から、LINEで無料相談は、実はよくあります。ただ、多いのは、それなりに「難題」を
抱えていて、解決に数年～数十年下手したら、かかる相談も、多いのが　現状　です。簡単解決問題は　基本　無料ですし、それなりの「難題」を成功報酬制でやると、マンション管理士は、数年間　無報酬　に
なってしまいます。だから、マンション管理士・開業者は成功報酬制を　採用　しないのです。
又、成功報酬制の　あえて悪い点は　金額がかなり高い金額を請求されます。例えば、成功報酬制で管理組合に　５００万円　の利益が出たとしましょう。下手をすると、その半分の　２５０万　くらいは、請求
してきます。もちろんこれでも、管理組合は２５０万円の利益が、出ているわけですから、悪い話では、ありませんが・・・
もう、１点悪い点は、業務が上手くいかなかった場合、マンション管理士・専門家は　無報酬・ボランティアですから・・・潮が引くように、態度が冷たくなります。それは、マンション管理士側から見れば、
数年間、タダ働きをしたのですから、仕方ありません。
②区分所有法・改正・・・２０年ぶりに　区分所有法（マンション法）が改正されました。ただ、適用は「来年・４月～」です。お間違いなく。
私は、この区分所有法改正の講習（E-ラーニング研修）を２回受講しました。もちろん、料金は支払いました。
今回は、それほど大幅な　大改正はありませんでした。ただ、合意形成が難しくなってきている（特に都市部）のを背景に、合意形成のハードルが、やや、下がりました。
まず、地元・豊橋市内では、旧耐震マンションは一つもありません。これは　「三河エリア」全域で言えることですが、浜松市や名古屋市などと違い　基本的にマンションの歴史が浅いのです。特に都市部では、築
５０年を超えているマンションは、多いでしょう。ただ、この問題は、いずれ１０年後には、マンションの歴史が浅い「三河エリア」も築５０年超えのマンションは、それなりに、出てきます。
まず段々マンションが古くなると、高齢化、賃貸化、外国人区分所有者の増加などを背景に、理事会・役員の　なりて不足が　深刻になってきます。豊橋の築４０年弱のマンションでも、現状理事会・役員の
なりて不足問題は、出ています。これがますます深刻になると「一部の区分所有者」の方に　負担が集中してしまい、不公平感、又、いろいろな考えを持った組合員の意見をまとめるのは、難しいことです。
こういう時代背景があり、一部「建て替え決議等」は例外として、今まで、区分所有者と議決権の　過半数だったり、４分の３の賛成だった、決議要件が、あくまでも「出席者」の過半数や４分の３に　変更に
なりました。ただ、ここでいう、「出席者」とは、総会に、出席した人はもちろん、委任状を出した人、議決権行使書を出した人も、「出席者」とみなされます。
総会に出席もせず、委任状もださず、議決権行使書も出さない人は、「欠席」扱いになり、「カウント」されなくなります。少しだけ、合意形成のハードルが下がりました。他にも　改正ポイントはありますが、
全てをブログには書けません。来年４月以降・適用になります。
③コロナ過の遺産・・・コロナ過の３年間は　最悪でした。私もまだ開業したばかりで、それなりに「苦労」しましたし、全世界でこれだけ　感染症が流行したのも、人類史上初でしょう。みんな　戸惑い、全世界
的に見れば　死者数　も下手な　戦争よりもはるかに、上回ったでしょう。
そんなコロナ過でしたが、「遺産」も残りました。コロナ過では、簡単に言えば　テレビ面会である、ZOOMが当たり前になりました。コロナ過の中、専門家の間では、将来管理組合の理事会や総会はハイブリッド
型が主流になると、予測されました。いわゆる、実際に出席する（リアル）とZOOM面会の併用が主流になると、予測されましたが、結果は、現状・ほとんど　リアルになってきています。
一番　恩恵があるのが　E-ラーニング研修　と言われるものです。これは、コロナ前は、東京や名古屋で講習会があれば、出席するしかありませんでしたが、この　E-ラーニング研修は自宅に居ながら、いつでも
好きな日にち、時間に　講習を受けられるようになったのです。コロナ過以前では、ありえないことが、「当たり前」になったのです。これは、コロナ過の遺産・恩恵として一番感じています。
④初歩的・相談LINEより・・・もちろん無料で対応していますが、個人情報の絡みもあるので、あまり、具体的には言えませんが、まだ、マンションを買ったばかりで、引っ越してきたばかりの方が多いです。
大体こういう人は　管理組合とか理事会も　知りませんし、話し相手もマンション内では、管理員さんしかいない・・という状況。不安で居心地が悪いとか？あるいは、宅配ボックスの　暗唱番号は　何ですか？
といった実に　初歩的な相談が多いです。マンション管理士としては、簡単にアドバイスできます。
ですから、新入居者がマンションに　引っ越してきたときは、その階で　コミュニティ形成　を作るのも一案か？とは思います。ただ、人によっては　「放っておいてほしい」という方も一定数いるということも
考えなければ、いけません。
⑤管理会社・変更・・・人口はご承知の通り、どんどん減少していますが、マンションは増えています。それだけ　「人気」があるといえますが・・・昔ほど新築分譲はされていません。
管理会社の主要な　収入源の一つが毎月管理会社に払っている費用です。それ以外にも、収入源はあります。工事関係とかですね？
管理会社は大きく　２種類に分類されます。全国で２０００社以上のマンション管理会社がありますが・・・・マンションが増加している、一方で管理会社の数は　減少しています。
１つは　デベロッパー系管理会社・・・これは親会社がマンション販売会社である管理会社。ですから親会社が分譲すれば、仕事は自動的に受注できる管理会社。
２つ目は　独立系管理会社と言われる会社・・・これは、親会社がありませんので、自分たちの　力　で受注するしか方法がありません。主に　管理会社・変更で見積もりに入り、受注するという手段です。
だから、独立系は　簡単に言えば「ガツガツ」しています。
数年前までは、管理会社・変更に消極的だった、大手デベロッパー系管理会社もここにきて、管理会社・変更に　積極的になってきています。新築分譲が伸びない今。売り上げを伸ばしていく　主要な手段として
「管理会社・変更」に梶をとってきています。デベロッパー系管理会社でも、管理会社にもよりますが、売り上げの３０％～５０％は管理会社・変更によるものです。このくらいの　比率になってくると、大手
デベロッパー系管理会社も　無視　はできなくなってきています。実際　大手　中堅ばかりですが、営業や支店長が　私に会いに豊橋に７社きています。会社によっては　本社が広島にあり、広島から豊橋まで
新幹線で会いに来ています。それだけ　管理会社にとって　管理会社変更は　関心が高いのです。
⑥ごみゼロ・・・愛知県下では　知られていますが、「ごみゼロ運動」発祥の地は、実は　豊橋　なのです。これは、豊橋市役所の職員が始めたのが、全国に広まったのです。
ただ、現実問題　ごみゼロ　には現状　無理があります。何か買い物をすれば　レシートが発行されますし、モノには大体　箱　がついています。何か契約するときも　重要事項説明書がついてきます。
これでは、中々　ごみゼロには、無理があります。現在中規模以上の会社では、どんどんIT化してきています。当然IT化についてこれない社員もいますので・・・そこはアナログ対応しています。又このIT化も
企業が　より簡単に・便利に　できるよう配慮しています。というか中規模以上の企業は、こういうIT化業務を　外注の専門業者　に委託しているのです。その方が、昔ながらの　アナログ対応より　大幅に
コスト削減ができるのです。合理化できるのです。それに「気が付いた」会社はどんどん　IT化してきています。これがごみゼロに反映化されてくると、大分　ゴミは減らせるはずです。
⑦アナログ・商売・・・徹底的に　アナログなのが、病院です。大病院でも　この現代に合わない　アナログ対応です。すべて　紙ベースです。そんなの　パソコンでやればいいのに・・・と思うのですが、
「すみません、紙でお願いします」と言われてしまいます。私は　多分この病院の　現状は変わると思います。紙ベースをやめれば、大幅な　コスト削減　になります。変わることを期待しています。
⑧墓参り・・・父親の　初盆なので、墓参りに行きました。多くの方がお寺に来ており、広い駐車場もほぼ満車状態。
若いころは、墓参りと言っても、あまり、「ピントは来なかった」ですが、父親が　他界し、いずれ誰でも（もちろん私も）　死　というものが、訪れるというのを感じるようになりました。
又　マンション管理士を開業し　苦しい時期も多いのですが・・・親兄弟に　助けてもらえるわけでもないし、友人関係、管理会社　業者なども、一方的に自社の　利益を優先　してくるだけ。すがるところが無い
私は、いつしか神社仏閣巡りが、趣味　になりました。ただ、遠方までは、足を延ばすことはまず無く、遠方でも、４０分くらいで行ける　豊川稲荷とか、伏見稲荷（豊橋・分家）近場の赤岩寺、あとは無名の
神社仏閣は無数にありますので、見かけたら賽銭をあげて　祈り事をするようになりました。いいものです。
又　坊主が言っていましたが、コロナで大分、お墓に対する認識が　変わったそうです。父親が他界し、葬儀をして、お墓をやめて、樹木葬にし、まあ、それなりのお金が出ていきました。最近の　主流は
葬儀やお墓になるべく　費用を掛けないのが　流れのようですが、私の体感では、まだ葬儀屋もお寺関係も　「高い！」です。これは、この業界は　死　ですからニーズは当然あるのですが、１日３件葬式が
ある日もあれば、２日～３日何も仕事が無い日もあるでしょう。坊主はまだしも、葬儀屋は、スタッフをそろえておかなければなりません（アルバイトも含め）父親の　死　で実感したのが、親族のみの葬式
でしたが・・・かなりスタッフが必要になります。葬儀場から火葬場まで。このあたりが　「高い！」理由でしょうね？もっと将来は合理化されていくと思います。あと　坊主代金が　まだ明らかに
高いですね。父親の葬儀も３０分念仏を唱えて　１０万円ですからね？この辺も改善されていくと思います。